BETONHEBEL RECHNER
Lass deinen Mieter deine Wohnung abbezahlen.
12.847 Wohnungen wurden diese Woche geprüft
1Objekt
2Finanzierung
3Ergebnis
Was kostet die Wohnung?
Gib die wichtigsten Daten aus dem Immobilien-Inserat ein.
💰 Kaufpreis
Der Preis, der im Inserat steht
z.B. 150.000 €
🏠 Kaltmiete pro Monat
Was der Mieter jeden Monat zahlt (ohne Nebenkosten)
z.B. 550 €
Was ist Kaltmiete? Das ist die reine Miete ohne Heizung, Wasser, Müll etc. Im Inserat steht oft "Nettokaltmiete" oder "Grundmiete".
📐 Wohnfläche
Größe der Wohnung in Quadratmetern
z.B. 65 m²
Wie willst du bezahlen?
Die meisten Leute nehmen einen Kredit auf. Je mehr du selbst einbringst, desto mehr zahlt der Mieter für dich ab.
💵 Dein Eigenkapital
Wie viel Geld bringst du selbst mit?
Faustregel: Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10-12% vom Kaufpreis) selbst bezahlen können. Je mehr Eigenkapital, desto besser die Konditionen von der Bank.
📊 Zinssatz vom Kredit
Was verlangt die Bank für das geliehene Geld?
Aktuell ca. 3-4%
💸 Anfängliche Tilgung
Wie schnell willst du den Kredit abbezahlen?
Was bedeutet das?
• 1% anfängliche Tilgung = Ca. 45-50 Jahre bis abbezahlt
• 2% anfängliche Tilgung = Ca. 28-32 Jahre (Standard)
• 3% anfängliche Tilgung = Ca. 20-24 Jahre
• 1% anfängliche Tilgung = Ca. 45-50 Jahre bis abbezahlt
• 2% anfängliche Tilgung = Ca. 28-32 Jahre (Standard)
• 3% anfängliche Tilgung = Ca. 20-24 Jahre
⚡ Dein Mieter zahlt monatlich
-- €
🏠
So wird DEINE Wohnung abbezahlt
Wird berechnet...
🎯 Wer zahlt den Kredit ab?
Hier zählen wir nur das Geld, das wirklich durch die Miete auf dein Konto kommt, bevor der Staat eingreift. Der Mieteranteil = was die Miete nach Abzug aller laufenden Kosten (Hausgeld, Rücklage) noch zur Kreditrate beiträgt. Steuererstattungen zählen als dein Bonus, nicht als Beitrag des Mieters.
Mieter trägt bei
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-- € pro Monat netto
Du zahlst selbst
--
-- € pro Monat + Eigenkapital
Am Ende gehört dir eine Wohnung im Wert von
--
geschätzter Wert nach Abbezahlung (2% Wertsteigerung p.a.)
⏱️ Dauer bis die Wohnung dir gehört
--
Jahre
Nach 5 Jahren:
--
Nach 10 Jahren:
--
Abbezahlt:
--
📊 Monatliche Rechnung (Jahr 1)
Mieteinnahmen
+-- €
Rate an die Bank
−-- €
Nicht umlegbare Kosten
−-- €
Eigene Rücklage
−-- €
Steuern
−-- €
Dein monatlicher Beitrag
-- €
🧪
Stress-Test: Was kann schiefgehen?
Risk Lab
+
Das hier trennt Anfänger von Profis: Bevor du kaufst, musst du wissen, was passiert wenn's mal nicht läuft. Hier sind die 4 häufigsten Risiken – mit DEINEN Zahlen berechnet.
💰 Dein empfohlener Notgroschen
--
Berechnung läuft...
Mieter zahlt 3 Monate nicht
Der Klassiker: Kündigung, Räumung, Leerstand. Du musst alles selbst zahlen.
Wird berechnet...
Du brauchst als Puffer
--
Das sind X Monatsgehälter
--
Empfehlung wird berechnet...
Zinsen steigen nach 10 Jahren
Deine Zinsbindung endet. Die Bank will plötzlich mehr Geld.
Wird berechnet...
Neue Rate pro Monat
--
Mehr als jetzt
--
Empfehlung wird berechnet...
⚠️ Das Zinsszenario ist ein Beispiel. In der Realität hängen Konditionen von Markt, Bonität und Bankpolitik ab.
Heizung kaputt – 8.000€ Sonderumlage
Die Eigentümergemeinschaft braucht Geld. Sofort. Von dir.
Wird berechnet...
Entspricht X Monate Cashflow
--
Mit Reserve gedeckt?
--
Empfehlung wird berechnet...
Du verlierst deinen Job
Kein Gehalt, aber die Bank will trotzdem ihr Geld. Kannst du durchhalten?
Wird berechnet...
Du musst monatlich aufbringen
--
Miete deckt davon
--
Empfehlung wird berechnet...
Dein Risiko-Score
Berechnung läuft...
💎 Dein Vermögensaufbau nach 10 Jahren
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--
Dein Vermögen wächst durch drei Quellen – und das Beste: Bei zweien davon musst du quasi nichts tun.
Wertsteigerung
--
Deine Wohnung wird mehr wert – einfach weil Immobilien über Zeit teurer werden. Hier rechnen wir mit 2% pro Jahr. Du tust nichts, sie wird trotzdem wertvoller.
Tilgung (abbezahlter Kredit)
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Jeden Monat zahlst du ein Stück vom Kredit zurück. Das Geld ist nicht "weg" – es wandert von der Bank in DEINE Wohnung. Je weniger Schulden, desto mehr gehört dir.
Cashflow (Überschuss)
--
Was am Ende des Monats übrig bleibt: Miete rein, alle Kosten raus – der Rest ist deiner. Kann auch negativ sein, wenn du draufzahlst.
= Dein Vermögenszuwachs
--
💡 Das ist der Clou bei Immobilien:
Der Mieter und die Zeit arbeiten für dich – während du schläfst.
📈 Vergleich: Immobilie vs. ETF
Was wäre, wenn du das gleiche Geld in einen ETF steckst? (Eigenkapital + gleiche monatliche Belastung wie bei der Immobilie)
🏠 Immobilie
--
nach 10 Jahren
📈 ETF
--
nach 10 Jahren (7% p.a. angenommen*)
* 7% p.a. ist eine historische Durchschnittsrendite bei breiten Aktien-ETFs, keine Prognose. Tatsächliche Renditen schwanken stark.
📊 Berechnungsgrundlagen
Annahmen dieser Berechnung:
- Wertsteigerung Immobilie: 2% p.a.
- Mietsteigerung: 2% p.a.
- Leerstandsrisiko: 2% (≈1 Woche/Jahr)
- Nicht-umlagefähiges Hausgeld: 35%
- Instandhaltungsrücklage: 12 €/m² p.a.
- Grundstücksanteil (keine AfA): 30%
- ETF-Vergleich: 7% p.a. Rendite
⚠️ Wichtig: Dies sind Annahmen, keine Garantien. Immobilienwerte können fallen, Mieten können sinken, Zinsen können steigen. Für eine verbindliche Kalkulation konsultiere einen Steuerberater und lass dir ein Bankangebot erstellen.
📋 Alle Zahlen auf einen Blick
Kaufpreis--
+ Kaufnebenkosten--
= Gesamtkosten--
− Dein Eigenkapital--
= Kredit von der Bank--
Monatliche Rate (Jahr 1)--
davon Zinsen--
davon Tilgung--